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デメリットもある。買い替えローンの注意点とは?

デメリットもある。買い替えローンの注意点とは?

 

ローンが残ったマンションでも買い替えできる?

 

マンションを売ったお金でローンを完済できないときはどうなるの?

 

 

これが買い替え最大の難関なんですよね。

 

ローンは完済してしまわないと売ることができませんから。

 

買い替えローン,注意点,デメリット

 

 

でも、解決策はあります!

 

「買い替えローン」って知ってますか?

 

 

住宅ローンの1つで、「買い換え住宅ローン」「住み替えローン」「住み替えプラン」などなど名称は銀行によって色々だけど、要は買い替えのときに使えるローンです。

 

 

なんと!新しく購入するマンションの住宅ローンにプラスして、前のローンの残り(売却金額との差額分)も貸してくれるんです!!

 

買い替えローン,注意点,デメリット

 

 

普通は、新しく購入する住宅の価格までしか貸してくれませんよね。

 

プラスするとしてもせいぜい諸費用分くらい。

 

 

でも、買い替えローンなら「新しい住宅の300%まで」とか「新しい住宅価格+2500万円まで」という感じで借りられるので、今のマンションを売ってもローンが完済できない!っていう困った事態でも買い替えが実現できるんです。

 

 

夢のようなローンですよね。

 

 

>>徹底比較!買い替えローンの条件一覧

 

 

 

買い替えローンのデメリット

 

 

でも、いいことばかりではありません。

 

デメリットもあります。

 

 

買い替えローンを利用する場合、売りと買いのタイミングを合わせないといけないんです。

 

多くの銀行で、ぴったり同じ日に売却の決済と購入の決済を実行することを求めています。

 

 

今のマンションを売り出して買主さんが見つかるタイミングと、気に入った住まいが見つかるタイミングを一致させるなんて。。。

 

 

これって簡単なことじゃないですよね。

 

 

 

 

買取りという選択肢も

 

 

買いたい物件がある程度見つかっている場合、今のマンションが売れないと困ってしまいますよね。

 

なんとしてでも売るために不動産会社に売却活動をがんばってもらわないといけません。

 

 

○ヵ月以内に売る!と期限を決めておいて、売主としても積極的に値下げするなど努力しましょう。

 

 

買い替えローン,注意点,デメリット

 

 

その上で、もし期限内に売れなかったら不動産会社にマンションを買い取ってもらうという方法があることも覚えておいてください。

 

買取保証をつけてくれる不動産会社もあります。

 

 

買取保証とは、一定の期間を設定して売却活動をして、その期間内に成約しなかった場合は事前に約束した金額で不動産会社が買い取ってくれるというものです。

 

 

>>買取は損?得? 不動産会社による「買取」を利用する場合の戦略

 

 

 

一般的に、買取価格は市場価格の7〜8割と言われています。

 

かなり安くなっちゃいますね。

 

でも、買い替えをスムーズに進めるためにはそれもやむなしといったところでしょうか・・・。

 

 

でも買取なら、相手は個人ではなく不動産会社なので、購入と売却のタイミングをあわせてもらいやすいと言えるでしょう。

 

 

 

「買取保証あり」の不動産会社を選ぶと安心

 

 

今の住まいを査定してもらうとき一括査定サイトを利用すると思いますが、その際に、買取保証をつけてくれる不動産会社を探すといいですよ。

 

 

 

一括査定サイトはたくさんあるのでどこを利用すればいいのか迷ってしまいますよね。

 

 

当サイトでは、「イエイ」をオススメしています。

 

 

「イエローカード制度」で悪質な業者を排除していたり、「お断り代行サービス」っていうのがあったりして、利用者にとってもやさしいサイトです。

 

 

イエイ
https://sell.yeay.jp/

 

 

 

 

 

 

仮住まいも覚悟しておこう!

 

 

買い替えローンを利用する場合、ぴったり同じ日に売却の決済と購入の決済を実行する必要があると説明しました。

 

でも、少しくらい重複する期間がないと、スムーズに引っ越しするのは無理ですよね。

 

買い替えローン,注意点,デメリット

 

 

だって、普通は荷物を全部運び出して部屋を開けてから売却決済⇒引渡し。でしょ?

 

で、その荷物は当然新居に運び込みたいんだけど、購入決済が終わってないうちはまだ自分の家になってませんから。
勝手に新居に荷物を運び込んだらダメですよね。

 

 

売却決済と購入決済、そして引っ越しを同日に行うことは物理的に無理なんです。

 

 

つまり、数日の仮住まいはどうしても発生するということです。

 

 

 

銀行は、そのあたりのことを考慮してくれません。

 

引っ越しの余裕がほしいから2〜3日早めに購入決済をしてもらえないか?って頼んでもたぶんダメだと思います。

 

でも、買主さんに売却決済のあと引渡しを2〜3日待ってもらえないかっていうのは、もしかしたら交渉の余地があるかもしれません。

 

 

実際わたしは今の家を購入するとき、売主さんからそんな交渉があって、数日待ってあげました。

 

売買契約書にその引渡し期日がきちんと記載されてるなら問題ないだろうって判断したからです。

 

 

もちろん、決済ギリギリに言うのは無しですよ。

 

遅くとも売買契約を結ぶ前に交渉してください。

 

値引き交渉されたときに、値引きする代わりに…みたいな感じで言うと通りやすいかも。

 

 

 

 

それでもだめだった場合は、ごく短期間でも仮住まいしないと仕方ないですね。

 

 

大きな荷物はトランクルームに預けて、ウィークリーマンションや実家に滞在することになります。
2〜3日ならホテルに宿泊でもいいでしょうね。

 

 

引っ越し業者でトランクルームを持っていて、荷物の一時預かりをしてくれるところもあるので探してみるといいですよ。