マンション 買い替え 買取 戦略

買取は損?得? 不動産会社による「買取」を利用する場合の戦略

 

マンションの売却をする場合、2種類の方法があるのはご存知ですか?

 

 

1つ目は個人に売却する方法です。

 

不動産会社には「仲介」をお願いすることになります。

 

 

もう1つは不動産会社に売却する方法です。

 

これを不動産会社による「買取」と言います。

 

 

 

仲介と買取のちがい

 

仲介と買取のちがいを簡単に説明しましょう。

 

仲介

個人対個人の売買契約を、不動産会社に手伝ってもらうというスタイルです。

 

不動産会社は広告活動をしてあなたのマンションを買いたいという人を集めてくれます。
また、契約時に不動産会社に間に入ってもらうことでトラブルを防ぐこともできます。

 

 

買取

あなたのマンションを不動産会社が直接買ってくれるというスタイルです。

 

買った後どうするのかというと、リフォームして個人に売り出します。
安く買って、手を加えて高く売り出すことで利益を得るんですね。

 

 

 

仲介と買い取りの違いをざっくり説明するとこういうことです。

 

 

「買ってくれるのが個人か不動産会社かのちがいでしょ?」

 

「マンションが売れるならどっちでもいいや」って思うかもしれませんが、そんな単純な話でもないんです。

 

 

メリットとデメリットを比較して、自分の場合はどちらを選ぶのがベストか考えてみてください。

 

 

 

買い取りのメリットとデメリット

 

買取のメリットとデメリットは次のとおりです。

 

 

買取のメリット

 

すぐ売れる

 

これが最大のメリットです。
買い取りを実施している不動産会社にお願いして金額の折り合いがつけば、最短数日でマンションを現金化できます。

 

すぐ現金化できるということは、買うタイミングと売るタイミングを合わせやすく、買い替えのスケジュールが立てやすくなります。

 

 

仲介手数料がかからない

 

仲介をお願いした場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。
2000万円で売れたなら、70万円くらい。
3000万円で売れたら100万円くらいでしょうか。

 

当然ながら買取の場合はこの仲介手数料は必要ありません。

 

 

近所の人に知られず売却できる

 

個人にマンションを売却する場合は、ネットに広告を掲載したり近所にチラシを配ったりして購入希望者を集めるので、どうしても近所の人に知られず売却するというのは難しくなります。
その点、買取の場合はそういった広告活動は必要ないので近所の人に知られる心配はありません。

 

 

瑕疵担保責任が免除される

 

瑕疵担保責任とは、売却した後にマンションに何か大きな不具合が見つかった場合は修繕費が売主持ちになるというものです。
たとえば給湯器が壊れていたとか、雨漏りしているところがあったとか。

 

必ず瑕疵担保責任をつけなければならないというわけではないですが、個人相手に売却する場合、買主さんの不安を取り除くためにも売却後2ヵ月程度の期間は瑕疵担保責任をつけることが一般的です。

 

実際に自分が住んでいたマンションですから、売却後に急に大きな不具合が見つかることなんてめったいないでしょうけど、万一何かあれば数十万とか100万以上の出費になると思うとちょっと怖いですよね。

 

その点、不動産会社による買取の場合は瑕疵担保責任が免除されるので売主としては安心です。

 

 

 

買取のデメリット

 

売却価格が低くなる

 

これが最大にして唯一のデメリットです。

 

先ほども説明したとおり、不動産会社は安く買い取って、リフォームして高く売るのが目的ですから普通の相場では買い取ってくれません。

 

個人相手に売却する場合の相場より3〜4割低めと考えておいてください。

 

 

 

要するに、安くてもいいから早く売りたいのか、時間がかかってもいいから高く売りたいのか、どっちを優先するかというのが一番の判断ポイントです。

 

 

 

 

買取を選んだ方がいいのはこんなケース

 

ただ、個人相手の売却を選んだからといって絶対高く売れるとは限りませんよね。

 

立地が悪かったり古かったりすると、いつまでも購入希望者が現れず、値引きを重ねて結局当初の売り出し額より3〜4割下げることになったなんてこともあるわけです。

 

 

なので、買取を選んだ方がいいのは次のようなケースかなと思います。

 

  • 急いで売りたいとき
  • 売りと買いのタイミングを合わせたいとき
  • 今のマンションが不人気物件の場合
  • 今のマンションの状態が悪い場合

 

 

 

買取を利用するときは不動産会社を分けよう

 

今すぐ!緊急!という場合は買い取りを選ぶことになると思いますが、3ヵ月以内に売りたいというような場合は、最初から買い取りを選ぶともったいないです。

 

だって、もしかしたら3ヵ月以内に個人相手に売却できる可能性もあるでしょ?

 

 

そういう場合は、タイムリミットを3ヵ月として、それまでは仲介。

 

3ヵ月たっても売れなかったら不動産会社に買い取ってもらうという方法がいいと思いますよ。

 

「買取」を利用する場合の戦略

 

 

 

不動産会社といってもそれぞれ得意分野があって、仲介専門で買取はしていないというところもあります。

 

一方、買取専門という会社もあります。

 

最初は仲介で売り出して、一定期間売れなかったら買い取ってくれるという「買取保証」をつけている会社もあります。

 

 

こう書くと買取保証をつけてくれる会社がいい!って思ったかもしれませんが・・・

 

実は、わたしはその方法はあまりおすすめしません。

 

 

 

だって、不動産会社にしてみれば売れても売れなくても利益になるじゃないですか。

 

売れたら仲介手数料が得られるし、売れなかったとしても安く買い取って転売して利益を得ることができるでしょ?

 

 

ということは、あまり熱心に売却活動をしてくれない可能性があるってことです。

 

 

 

わたしのおすすめの方法は・・・

 

 

最初に仲介を依頼する不動産会社と、タイムリミットまでに売れなかったときに買い取ってもらう不動産会社を分けて考えておく方法です。

 

 

A社に依頼して3ヵ月売りに出して売れなければ、B社に買い取ってもらう、

 

というスケジュールを組んで動きましょう。

 

 

 

 

売却の査定と買い取りの査定を受けておこう!

 

スケジュールに沿ってすばやく売却を成功させるためには、早めにマンションの査定を受けて不動産会社を決めておく必要があります。

 

近所の不動産屋さんを一軒一軒あたるなんて効率の悪いことをしていてはダメですよ。

 

不動産一括査定サイトを利用してください。

 

すっごく簡単で便利ですから。

 

 

一括査定サイトもたくさんあるけど、わたしのおすすめはこちらのサイト。

 

 

イエイ
https://sell.yeay.jp/

 

「買取」を利用する場合の戦略

 

 

「お断り代行サービス」なんかもあるし、ユーザー目線でとっても利用しやすいサイトです。

 

 

入力画面の中で、

□ 「多少時間がかかったとしてもできるだけ高く売却したい(仲介)」
□ 「多少安かったとしてもできるだけ早く売却したい(買取)」

 

を選ぶことができるようになっています。

 

 

「買取」を利用する場合の戦略

 

 

「買取」の方を選ぶと買い取りをしてくれる不動産会社に絞り込んでくれるのでとっても便利。

 

 

全部入力しても1分くらいで済むので、「買取」で1回査定依頼をして、「仲介」でももう1回査定依頼をしておくといいですね。

 

 

>>夫に内緒で不動産一括査定に申し込んでみた